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《北京晚报》钱学志律师:一卖无效 为何二卖有效

来源:未知  作者:admin
[摘要]
被前妻卖掉的房子 他还能要回吗? 晚报记者 林靖 第1诉离婚 据王军说,他与妻子是在一次朋友生日宴会上认识的,随后谈起了恋爱。2001年5月,两人决定在北京市昌平区购买一套房屋以

  被前妻卖掉的房子 他还能要回吗?

  晚报记者 林靖

  第1诉·离婚

  据王军说,他与妻子是在一次朋友生日宴会上认识的,随后谈起了恋爱。2001年5月,两人决定在北京市昌平区购买一套房屋以备结婚所用。房屋总价42万元,签订购房协议时王军给李娜13万元,这13万元实际是王军的父亲资助的,同时女方也拿出了6万元作为首付款。王军因考虑双方马上结婚,并为了表示对女方的尊重,于是在购房协议及房产证上仅注上李娜的名字。

  同年12月,王军和李娜携手走进了婚姻的殿堂。起初双方感情很好,可由于始终没生育子女,开始互相埋怨,争吵不断升级,矛盾日益加深。到2008年3月,双方开始了分居生活。2009年元旦期间王军向李娜提出离婚,并要求分割昌平区的那套房屋。

  李娜表示“不能接受”。“这房子是婚前购买,登记在我个人名下,是我婚前个人财产,我也有还贷。我不同意分割这套房屋。”双方协商无果后,2010年王军向法院提起离婚诉讼,同时要求划分双方名下的共同财产即昌平区购买的房屋。

  法院审理此案过程中,出现了令王军始料未及的情况。李娜在法庭上声称:“我同意离婚,但房子是我的婚前财产,而且已在去年4月售出了!”据她说,房子卖给了李武,售价80万元。

  王军一听就懵了,他万万没想到房子在一年前就被妻子擅自卖掉了。王军要求中止审理,并立即到建委查询。他吃惊地得知:房子确实已卖给了李武,而李武买后不久,即于2009年底又将房子转卖给程刚,售价120万元。也就是说,这房子已经过了两手交易!

  最后法官认为,基于案件有新的情况及线索出现,该争议房屋并不在夫妻名下,建议双方另案处理。随后,法院判决双方离婚。

  婚离了,房被妻子偷偷卖了

  近日,男子王军离婚时吃惊地发现:两人婚前共同购买的房子竟已被妻子卖掉了!而且买主一倒手,房子又归了他人!王军连打三场诉讼还没拿回房子,他急切地咨询:“这房子还能要回来吗?我该怎么办?”

  法律剖析

  婚前共同购房为夫妻共同财产

  不少人说,房屋登记在谁的名下,就是谁的个人财产。北京市天江律师事务所的钱学志律师认为,这种观点是不全面、不准确的。在本案中,虽然王军和李娜购房时尚未结婚,但他们对该房屋属于共同共有关系。

  《物权法》第一百零三条规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确,除共有人有家庭关系等外,视为按份共有。”这说明共同共有也可以约定。但该条规定的“约定”主要是指《婚姻法》第十九条,即“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式……”

  本案中,王军所提交的离婚协议已写明“二人在昌平共同共有的房屋系婚前共同购买”,可认定双方对这套婚前财产的性质有书面约定。因此法院最终从房屋的首付、购房目的、还贷情况以及婚后的生活使用情况,并结合法庭上王军提交的离婚协议的约定等综合因素,认定王军和李娜婚前购买的房屋是夫妻共同财产。

  一卖无效 为何二卖有效?

  关键证据,证实房屋是共同财产

  第2诉·确权

  离婚后王军在律师的帮助下,提起确权之诉,即要求法院确认该房产属于夫妻共同财产。

  在庭审过程中,王军向审判庭出示了婚前他父亲汇款13万元的银行记录。该银行转账记录显示,王军父亲汇给王军13万元,是在签订购房合同的前一天;次日即签购房合同当天,王军在自己的账户中支取了现金13万元。

  李娜的代理律师辩称,王军虽有支取13万元的银行记录,但不能证明把13万元现金交给了李娜。李娜也称:“王军婚前是给过我一些款项,但属于结婚礼金,为赠予性质,我对礼金有完全的处分权。而房屋的首付款发票表明这钱是我本人支付的,而且房子也登记在我的名下,所以这是我的个人财产,不属于夫妻共有财产。”

  此时,王军突然想起一份关键证据,这就是李娜于2004年亲笔书写的《离婚协议书》。其中写明:“二人在昌平共同共有的房屋系婚前共同购买。”对于出资情况、如何分割财产,这份协议书上也有详细的记录。“那会儿我们闹离婚,所以写了离婚协议书,但因为我们又和好了,当年并没有离婚。”但王军将这份离婚协议偷偷地保留下来了。

  法院经审理查明,房屋首付款有13万元是王军支付的,购房目的是婚后生活使用,实际上两人婚后也一直共同居住在该房屋里,而且婚后还贷是双方用夫妻的共同财产来偿还的,因此王军是该房屋的共同所有权人。于是,法院判决该房屋属于夫妻共同财产。

  按理说,既然法院认定李娜与李武签订的《房屋买卖合同》无效,那么李武并未取得房屋所有权,当然无权出售该房屋,但法院为何又认定李武与程刚签订的《房屋买卖合同》有效?

  钱学志律师认为,法院判决依据的是善意取得制度。其含义是,无权转让财产的占有人在将财产转让给第三人后,如果受让人是善意地取得,则其对该财产就享有合法的所有权。财产的原所有人不能要求第三人返还,只能要求转让人赔偿损失。我国在《物权法》制定以前,虽然民法理论和司法实践通常承认有此制度,但尚无法律明文规定,只是在最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条有一个类似性规定:“……第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益……”然而,该条规定也只限于共同共有财产。

  而新颁布的《物权法》第九章第一百零六条则明确规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;但除法律另有规定外,符合三种情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权。这三种情形是:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记,不需要登记的已交付给受让人。受让人取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  本案中,李武和李娜有亲属关系,应清楚李娜和王军的关系,所以不排除这是李娜和李武串通将房屋秘密转让。另外,李武以明显不合理的低价80万元购得该房屋,而李娜又没提供已获80万售房款的记录。因此,这不符合《物权法》第一百零六条第1款和第2款关于善意取得制度的规定。李武的行为不符合正常逻辑,属于恶意行为,不符合我国法律关于善意取得的规定,由此法院认定李娜与李武签订的房屋买卖合同无效。

  而程刚与李武并不相识,无证据直接指向程刚购房时存在恶意,所以可推定程刚购买该房屋时不存在恶意,符合我国关于善意取得制度的规定,程刚善意取得了该房屋所有权,因此程刚与李武签订的购房买卖合同有效,程刚享有该房屋的所有权。

  第3诉·合同

  第一次买卖无效,第二次买卖有效

  律师支招

  随后,王军又提起诉讼,请求法院确认李娜与李武的房屋买卖合同无效。法院认为,李娜在婚姻关系存续期间私自处分共有财产的行为系无权处分行为,但李武是不是善意购买人,是决定合同是否有效的关键。

  经法院查明,李武是李娜的外甥,他以80万元购房,而当时市场价应在100万元以上,李娜也未向法庭提供已获得80万元售房款的记录。据此法庭认定,李娜与李武的房屋买卖合同无效。

  此后,王军又向法庭主张,既已认定李娜与李武的房屋买卖合同无效,那么李武就无权取得房屋所有权,也就无权再将房屋出售给程刚。王军请求法院确认李武与程刚的房屋买卖合同无效。

  在庭审中,法院详细调查了李武与程刚的买卖过程。两人并不相识,程刚通过中介公司与李武达成房屋买卖协议,并办理了房屋过户手续,支付了全部购房款120万元。最终法院认定,程刚与李武的购房买卖合同有效。 (文中当事人为化名)

  怎样讨回被卖掉的那一半房产?

  “王军虽然无法追回房屋,但还有补救措施。”钱学志律师说,《<婚姻法>司法解释三》第十一条明确规定:夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,法院应予支持。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》也规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。据此,王军可以另行起诉,要求与李娜分割售房款。由于房价上涨,对于房屋增值的部分,王军还可以要求李娜给予赔偿。

  目前,大多数情侣在结婚时只看到眼前的幸福,而没有想到将来的麻烦,因此,大部分人根本不会去为自己的财产做个约定。钱律师提示:婚前双方出资买房,最好还是做个书面约定,避免将来发生纠纷时遭受巨大损失。

  北京天江律师事务所

  法律咨询热线:010—62369188 转829、830

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